罚款一交合法了？辽宁盘锦中誉玖郡售卖独栋别墅争议调查

中房报记者 孟双奎 辽宁盘锦报道

“在盘锦市，也就我们项目还有独栋别墅卖，您在别的楼盘买不到。”在辽宁省盘锦市兴隆台区中誉玖郡小区售楼处，售楼人员对着以购房者身份调查的记者再三表示。

中誉玖郡因其有独栋别墅在当地颇有名气，因此引发盘锦市兴隆台区居民们争议，为什么在“禁墅令”实施多年之下，依然有独栋别墅销售？

面对争议，中国房地产报记者在盘锦市兴隆台区实地走访调查发现，背后有着更为复杂的原因。

盘锦中誉玖郡项目拿地多年，在此期间大量未批先建的独栋别墅顺利建成，多年后补办相关手续并顺利摘得预售许可证，入市销售，成为远近闻名的稀缺项目。

独栋别墅项目

记者查阅注册名为“中誉玖郡”的微信公众号在2000年发布的视频和文字内容发现，项目曾公开以独栋为卖点进行宣传：园区约21万平方米的占地现已全部开发，园区由一共94栋独栋别墅和4栋10层电梯大平层、5栋14层电梯大平层组成。

该公众号主体名称为“盘锦中誉房地产开发有限公司”，于2018年12月16日注册，2021年认证“中誉玖郡”。

对于这一项目是否为别墅产品，记者以外地购房者身份先后联系盘锦市兴隆台地区经营数年的资深房地产中介人员、长期居住在兴隆台地区的居民以及出租车司机等，均被告知中誉玖郡有独栋别墅售卖。

随后，记者又以外地购房者身份在中誉玖郡售楼处咨询，数名销售人员均明确表示，中誉玖郡有独栋别墅，且一名销售负责人向记者确认“别墅区容积率0.4，盘锦独此一家有独栋别墅”。

记者随后进入独栋别墅区，园区内错落有致，各类别墅林立；别墅区与另一面高层区域以售楼大厅建筑、院内湖景为分界。后小区保安以别墅区私密性为由劝离记者。

罚款48小时后“违建”变“合法”

盘锦中誉房地产开发有限公司10年前就拿下了兴隆台区青年路西、友谊街南项目地块。当地居民梁先生反映，该项目最早建的就是别墅，园区的确漂亮，附近的人基本都知道这里有独栋别墅在卖。

记者从盘锦相关部门了解到，2013年4月，该项目2宗地块由原盘锦市国土资源局通过挂牌方式出让给盘锦市中誉房地产开发有限公司。项目分为两期，一期总用地面积10.8万平方米，总建筑面积14.8万平方米；二期总用地面积10万平方米，总建筑面积11.8万平方米。

按照《国有建设用地使用权出让合同》约定，2宗地本应于2014年3月1日前动工开发建设。但在约定日期前，项目方在未办理建设施工相关手续的情况下就开工建设，到2020年4月申请办理建设工程规划许可时，已基本建设完成。

2020年4月20日，盘锦市城市管理综合行政执法局发布行政处罚信息显示，涉嫌未办理建筑工程施工许可证擅自开工，开出多个罚单，处罚日期为4月15日。盘锦中誉房地产开发有限公司交了罚款，很快就拿到了相关审批材料。

根据销售人员提供的商品房预售许可证内容显示，证号为“兴房售许字（2020）016号”，批准机关为盘锦市兴隆台区住建局，建设工程规划许可证发放日期为2020年4月17日，发证机关为盘锦市自然资源局兴隆台分局，建筑工程施工许可证发证机关为盘锦市兴隆台区行政审批局，发证时间为2020年5月28日。

也就是说，2020年4月15日罚款通知下发后，2020年4月17日，建设工程规划许可证书就已经发放到手。

48小时，中誉玖郡部分违建变合法，进而堂皇入市。

只是“低层住宅”？

面对争议和事实存在的情况，记者两度发函至盘锦市委宣传部约访相关部门，询问中誉玖郡独栋别墅建设和销售的相关问题，盘锦市自然资源局表示，经过其实地踏勘，不存在独栋别墅，只存在“低层住宅”。

此外，该局坚称，由于项目尚未建设完成，出现了“一栋低层住宅一户”的现象，建设单位已承诺按照规划审批要求完成后续建设，否则相关部门对项目将不予以验收，不核发不动产登记证。

2012年，为确保住房供地计划顺利落实，国家对各级国土资源主管部门提出明确要求，包括“合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”。

次年，盘锦市中誉房地产开发有限公司拿地。随后几年，中誉玖郡一幢幢别墅拔地而起。

预售许可证在缴纳了足额罚款之后也顺利下发，自然资源局的回复一面说“已基本建设完成”，一面却说“项目尚未完成”。

如今盘锦市兴隆台区的购房者最大的困惑是质疑盘锦市政府方面“以罚代管”，“2013年拿地的违建，7年后入市了才想起来罚款，之前完全视而不见，只管发证，否认别墅的话就一直没法验收，承认别墅的话就是违建，我们购房者的利益谁来保障？”一名群众叹息道。

截至发稿，盘锦中誉地产法人代表已经被限制高消费。换言之，一旦这些独栋别墅售卖后续产生合同纠纷和权属纠纷，中誉或面临进一步违约，消费者权益难以保障。