楼市突发！国家出手，西安中介费要降！

终于，二手中介的改革再次撕开口子，地产中介炸锅了。

住房和城乡建设部网站5月8日公布，住房和城乡建设部、市场监管总局近日联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》要求，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则，实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

意见从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益；指出近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

具体内容如下：

加强从业主体管理。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

明确经纪服务内容。包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。

严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。

加强个人信息保护。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

提升管理服务水平。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。

加大违法违规行为整治力度。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

加强行业自律管理。对房地产经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，房地产经纪行业组织依据行规行约给予自律处分。

二手房市场的规范化很有必要，相比新房，二手房交易流程更复杂，因为新房大部分产权清晰，购房者只要资金宽裕，交易流程简单。但二手房不少房源存在问题，比如产权抵押、不同税费等。

有行业专家表示，本次意见的发布，短期可能会对行业交易佣金费用率形成一定冲击，但中长期来看，有利于提高行业交易透明度，保护购房者合法权益，促进行业中长期健康发展。同时佣金费用率的下降及经纪服务的规划化，有助于提升二手房市场的活跃度，加快刚需及换房需求的释放。

对于住建部本次发文，最大的亮点是引导交易双方共同承担经纪服务费用。

根据贝壳招股说明书，以经纪佣金收入/交易金额计算，2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%；其中存量房销售与租赁平均佣金率从2.1%升至2.5%，新房平均佣金率从1.9%升至2.3%，呈现上升趋势，预计短期交易佣金率可能面临下调压力。

目前国内费用一般为买家承担，根据Natalya Delcoure与Norm G. Miller（2002）的研究，2015年27个国家与地区中，美国、英国、西班牙、俄罗斯等16个为卖家支付佣金模式，德国、意大利、日本等11个为买家与卖家共同承担。本次意见明确引导由交易双方共同承担经纪服务费用，同时强调合理降低买卖费用，后续有望适度降低购房者的置业成本。

目前已有城市、公司在实行双边收费，西安市场的二手房交易，目前经纪服务费是由买房承担，西安市中介服务费为总房价的3%左右，均为买家承担。

除了中介服务费，买房人还需要承担的费用有：

一、契税

普通住宅90㎡以下为1%，90㎡以上为1.5%；

非普通住宅均为3%。

二、增值税

增值税的税率较高，为住房成交价*5.6%；

普通住宅房本未满2年，全额征收，但普通住宅房本满2年（含2年）免征。

三、个人所得税

普通住宅满2年（含2年），且为卖方家庭唯一住房，免个税；未满两年的按成交价的1%征收；

此外，转让受赠住房一律按差额的20%征收。

买卖二手房，除了各种“税”，还有产权证工本费、抵押产权登记费（一次性付清不需交付）、不动产证工本费等等。

总得来说，二手房交易中的总税费如下：

总税费=契税 个人所得税 增值税 工本费 中介费 （评估费 土地出让金）

有行业人士表示，“今年二手房市场总体趋于活跃和步入复苏阶段，中介行业面临新的发展机会。在此过程中，对于中介行业的规范，有助于巩固今年以来的宽松政策成果，同时减少此类行业的运作风险，最终将促进中介行业的平稳健康发展。”

在促进二手房市场发展方面，西安自去年至今，做出了一些政策上的调整。

一方面，西安限购门槛的放宽和二手房指导价的放开，根据新政，落户西安市后即可在住房限购区域购买首套二手住房；不落户也能买二手房：持有本市“居住证”且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社保或个税的可购买1套二手房。政策的放宽，挤压了更多的二手房购买需求。

另一方面，带押过户执行，3月23日，西安高新“率先”发布了推动二手房交易带押过户的措施。目前，带押过户已打通所有渠道，需要不同银行进行尝试。

目前，截止到目前，西安二手房挂牌量破19万大关，直逼20万，挂牌量比较大。