各方合力 推动公募REITs跨越式发展

中国基金报记者 曹雯璟

基础设施REITs运行3年来，公募REITs发行数量和规模不断增长，各个投资场景的公募REITs陆续涌现。业内人士表示，公募REITs底层资产类型将更加多元，具备长期、稳定现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产将受到投资者欢迎。公募也将进一步严控风险，保障业务行稳致远。

REITs底层资产呈现多样化态势

据了解，目前已上市的公募REITs产品底层资产涵盖了高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源基础设施，但仍有一些基础资产类型尚无发行案例。多位业内人士表示，随着政策的完善和后疫情时代行业的发展，消费型基础设施、文旅等有望成为新的试点行业。

华安基金不动产投资管理部叶璟表示，理论上讲，拥有稳定现金流且可以转让的资产都可以尝试REITs化。目前尚未发行相关资产的新类型基础设施，如消费类基础设施，文化文旅类基础设施，城市供热和数据中心等都有潜力。

红土创新基金判断，未来有利于实现“双碳”目标、增强科技创新能力、改善民生类的基础设施项目将有更快的发展。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，消费基础设施领域，包括购物中心、农贸市场等，有望成为重要的增量市场。

“公募REITs的发展承载着重大战略意图，包括存量资产盘活、创新基础设施融资模式、实现房地产良性循环、稳定宏观杠杆率、调整金融结构等，因而政策层面一直给予大力支持。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，从市场层面来看，公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着底层资产的逐步扩大，常态化发行启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。

多管齐下严控风险

助力公募REITs高质量发展

3年来，市场参与方获得了宝贵的经验，随着市场不断成熟，对于REITs产品的投资价值将形成有效的判断标准。公募也将进一步严控风险，保障业务行稳致远。

中航基金表示，上市REITs产品越来越多，在行业发展和经济周期等因素共同影响下，未来可能会出现一些风险事件。建议投资者关注REITs招募说明书、年度报告等信息披露文件，知悉可能涉及的风险及其缓释措施。同时关注底层资产所处产业发展趋势及底层资产运营情况，及时了解管理人和运管机构的相关运营安排和措施。

莫一帆在谈到公募REITs涉及的主要风险时表示，在REITs发行前，基金管理人、资产支持证券管理人会对基础设施项目进行财务、法律、税务等方面的尽职调查，对基础设施项目的经营情况、财务税务情况、合规情况、现金流预测等方面进行充分的调查并梳理相关风险点，制定相关缓释措施。另一方面随着市场的不断发展，监管机构可以考虑制定针对不同行业的尽职调查指引，进一步完善基金发售的询价机制。

“募投项目和管理能力等方面存在差异是正常的，有层次的市场才是健康有序的市场。在REITs产品的发行上市期，参与机构要坚守底线，把控好项目的质量和估值水平，对潜在风险制定相应的风险控制和缓释措施；在运营管理阶段，基金管理人和运营管理机构应严格按照监管要求和行业规范，依法依规开展基金存续期的管理工作。”华安基金不动产投资管理部叶璟提到。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，底层资产经营收入的分红是投资者收益的重要来源。为提升底层资产的投资价值，首先应保障运营管理能力的高效和稳定，对营运机构建立有效的奖惩机制，提升经营业绩。“为充分发挥发行人在主动管理和产业运营上的优势，待境内公募REITs成熟后可以成立专门REITs管理人，允许产业方等参与合资，推动产融结合。同时，探索牌照制度等原始权益人参与REITs决策管理机制，提升REITs资产组合的灵活性、基金扩张专业性、资产运营稳定性，促进REITs市场行稳致远。”

红土创新基金则提醒投资者关注产品在二级市场的表现。部分炒作资金进出，在换手率较低的情况下，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。从产品收益来源看，公募REITs不仅具有长期可靠且具增长性的分红收入，还可以通过二级市场价值的上涨盈利。公募REITs作为长期资产配置标的，其内在价值不会有很大的波动，但作为场内交易产品，会发生短期波动，投资者需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配。