拆不了!沪上小区楼顶违建,10多年岿然不动!3420万元改造工程,怎么办
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徐汇区虹漕南路99弄金桂苑多位居民通过今日头条上海频道“头条帮忙”#头条帮忙#入口向“新民帮侬忙”反映,小区正在对外墙和楼顶整体综合改造,楼顶多处违法建筑成为关注焦点。居民们十分担心:这些10多年岿然不动的“空中楼阁”如果还是“拆不了”的话,是否会造成屋面防水工程无法“全覆盖”,让政府花费巨资的“惠民工程”在效果上“治标难治本”。
定性存量
答复缓拆
新民晚报“新民帮侬忙”记者来到金桂苑小区实地走访。小区共有6幢居民楼,正对外墙和楼顶实施“三旧三新”改造,这次工程政府投资总额为3420万元,内容包括:外立面修缮、屋面防水改造、地下电气管线铺设改造及路面修缮等。
小区正对外墙和楼顶实施“三旧三新”改造
新民晚报“新民帮侬忙”记者看到,小区外墙原本贴的是面砖,颜色偏灰显旧。如今,脚手架依墙而建,部分楼栋的外墙重新做了防水后,改用弹性涂料粉刷一新。
部分楼栋外墙粉刷一新
4号楼的修缮还未启动,新民晚报“新民帮侬忙”记者来到顶楼,违法搭建的情况一目了然。该楼共24层,1层至23层每层6户,但24层(顶楼)则是4户。开发商当初在建设时,C室、D室只建到23层,24层是空着的,于是楼顶有了两个大平台。
4号楼的修缮还未启动
23D室楼上的平台空空如也,而23C室楼上的平台却搭出了一间大房子。物业公司工程部工作人员介绍,23C楼上的平台,是被24B室“收编”的。该平台有专门的入户门,一进去是个房间(楼下就是23C的厨房和卫生间),再往外走就是平台(楼下是23C的卧室和客厅)。平台上搭出约50平方米违建后,一套“24C室”俨然“横空而出”。
23D室楼上的平台空空如也
而23C室楼上的平台却搭出了一间大房子
小区居民针对此事曾向有关方面反映,2021年,徐汇区人民政府在一份“办结答复”中提到“搭建为存量,不属于六必拆范围,缓拆”。
顶楼平台
竟被出售
多位居民告诉新民晚报“新民帮侬忙”记者,24B室业主曾宣称,其当初购房时,以数万元的价格,向开发商买下了楼顶平台的“永久使用权”,这一内容还写入了当时的购房预售合同的补充条款中,所以他在自家平台上搭建是“有理的”。
金桂苑小区居委会工作人员张女士称,她看见过24B室与开发商的合同条款。当时顶楼的房子不好卖,出于这个原因,开发商在销售24层顶楼房子时,给出了一定的“福利”。其实在小区楼顶搭违的并非这一家,共有3处楼顶存在违建,3户业主均称,是以5万元到7万元的价格向开发商“买下”了顶楼平台。徐汇区人民政府在上述那份“办结答复”中也提及“经城管现场查看,经业主提供的合同显示,此平台属于业主所有”。
采访中,新民晚报“新民帮侬忙”记者看到了24B室的一页合同,其中手写条款约定乙方对平台“具有永久使用权”。
合同规定
不得搭违
3户顶楼业主与开发商的合同是否有效,成了争议的焦点。小区业委会质疑:开发商可以出售楼顶的使用权吗?业主签了协议就可以自由使用楼顶平台吗?显然是“不”。
业委会主任马先生认为,顶楼的楼面使用权应当属于整幢楼业主共有,开发商无权将其转让给某一业主。这种出让行为,不仅侵害了其他业主对公用平台的使用权,也妨碍了物业服务公司对部分公用设施的养护、维修等。开发商是此事的“主要过错方”。
对此,小区居民表达了相同看法,平台上的搭建是私自搭建,不在24B室的房屋产权登记范围内,属于违建,应予拆除。居民们讲,如果仔细阅读4号楼24B室的合同,其实对方已自证“违约”。合同中写明,“乙方不得单独对平台和平台上的小间出售及出租”“乙方不得在允许范围之外搭建筑物”。“显然,就算你拥有使用权,也是不能搭建违法建筑的。”
而居委会相关负责人则回应,24B业主是1999年一手房购入的,并无转售。开发商的做法在现在来看肯定涉嫌违法了,但当时是否违规存在争议。康健街道拆违办也回称,楼顶搭建物的性质毫无疑问就是“违法建筑”,但以前缺少明确的法规和执法部门处置。
岿然不动
改造受阻
居民们对此事“紧盯不放”,是出于对漏水问题的普遍担忧。小区1997年交房,这许多来不断爆发漏水事件,零星的补漏工程一直在做,为此外墙也成了大花脸。就拿4号楼违建楼下的23C室来说,漏到“墙上都在滴水”。业委会透露,由于与漏水相关的维修项多,导致多幢居民楼的维修基金已经见底。
这一次政府出资对金桂苑实施整体改造,让居民们“看到了希望”,然而楼顶违法建筑的存在,让人忧心忡忡:这次楼顶的工程,是把原有的防水层、隔热层全部铲掉,重新做新的。违建岿然不动占着地方,顶楼的防水工程就不能全覆盖,效果将大打折扣。“连脚手架都不太好搭。”
新民晚报“新民帮侬忙”记者在走访中发现,5号楼楼顶已经开始施工,但2处违建仍“纹丝未动”。
障碍重重
如何整治
对于金桂苑小区的“拆违难”,康健街道拆违办工作人员回复,4号楼的违建之所以一直没有拆除,是因为该室业主十多年来一直在国外,执法过程中的所有文书均无法送达,一时无法采取实质性措施。新民晚报“新民帮侬忙”记者询问,该处房屋现由房主亲友代为出租,有亲友有租客,难道也无法联系吗?但得到的答复还是“找不到人”。
虹漕南路99弄金桂苑
新民晚报“新民帮侬忙”记者查询到,2009年施行的《上海市拆除违法建筑若干规定》明确:拆违实施部门应当依法将责令限期拆除决定送达当事人,并予以公告。当事人难以确定或者难以送达的,可以采用通告形式,告示期限自通告发布之日起不少于十日。
对此,拆违办则表示,目前24B室房主的身份信息(姓名、身份证号码、手机号码等)不能确定,“搭违的主体不能确认,拆违的第一步就卡了壳。”虽然规定可采取“通告形式”,但房主人在国外,无法确保本人能够看到,所以不能发通告。
“我们要走法定程序,但遇到了很大的阻碍。目前只能确认这是个违法建筑,但什么时候搭的、谁搭的,基本事实认定存在问题,无法形成证据链。”拆违办坚持:要将法律程序继续走下去,还是要想办法与房屋的业主取得联系。
根据拆违的一般流程,执法部门接到举报后,要现场查看,查询产权资料,然后约谈当事人,责令整改拆除,二次约谈和通告仍未拆除,可进入法院判决和强制拆除阶段。而拆违办担心,最基本的违建情况“含糊”,法院不会立案。
最后,拆违办反馈:只要是违建,按程序都是应该拆除的。目前这3户已限制交易,限制户籍入户。
截至发稿时,存有违建的几户居民均同意“配合施工”。但对于“拆违”,他们则坚称:不会主动拆除,除非有法律判定文书。
违法建筑到底如何整治?小区改造到底何去何从?“新民帮侬忙”将继续关注。
帮侬忙工作室
策划 | 钱俊毅
文字 | 陈浩
图片 | 陈浩
编辑 | 钱俊毅 姚储杰 徐大伟
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——有困难上今日头条上海频道
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