拆不了！沪上小区楼顶违建，10多年岿然不动！3420万元改造工程，怎么办

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徐汇区虹漕南路99弄金桂苑多位居民通过今日头条上海频道“头条帮忙”#头条帮忙#入口向“新民帮侬忙”反映，小区正在对外墙和楼顶整体综合改造，楼顶多处违法建筑成为关注焦点。居民们十分担心：这些10多年岿然不动的“空中楼阁”如果还是“拆不了”的话，是否会造成屋面防水工程无法“全覆盖”，让政府花费巨资的“惠民工程”在效果上“治标难治本”。

定性存量

答复缓拆

新民晚报“新民帮侬忙”记者来到金桂苑小区实地走访。小区共有6幢居民楼，正对外墙和楼顶实施“三旧三新”改造，这次工程政府投资总额为3420万元，内容包括：外立面修缮、屋面防水改造、地下电气管线铺设改造及路面修缮等。

小区正对外墙和楼顶实施“三旧三新”改造

新民晚报“新民帮侬忙”记者看到，小区外墙原本贴的是面砖，颜色偏灰显旧。如今，脚手架依墙而建，部分楼栋的外墙重新做了防水后，改用弹性涂料粉刷一新。

部分楼栋外墙粉刷一新

4号楼的修缮还未启动，新民晚报“新民帮侬忙”记者来到顶楼，违法搭建的情况一目了然。该楼共24层，1层至23层每层6户，但24层（顶楼）则是4户。开发商当初在建设时，C室、D室只建到23层，24层是空着的，于是楼顶有了两个大平台。

4号楼的修缮还未启动

23D室楼上的平台空空如也，而23C室楼上的平台却搭出了一间大房子。物业公司工程部工作人员介绍，23C楼上的平台，是被24B室“收编”的。该平台有专门的入户门，一进去是个房间（楼下就是23C的厨房和卫生间），再往外走就是平台（楼下是23C的卧室和客厅）。平台上搭出约50平方米违建后，一套“24C室”俨然“横空而出”。

23D室楼上的平台空空如也

而23C室楼上的平台却搭出了一间大房子

小区居民针对此事曾向有关方面反映，2021年，徐汇区人民政府在一份“办结答复”中提到“搭建为存量，不属于六必拆范围，缓拆”。

顶楼平台

竟被出售

多位居民告诉新民晚报“新民帮侬忙”记者，24B室业主曾宣称，其当初购房时，以数万元的价格，向开发商买下了楼顶平台的“永久使用权”，这一内容还写入了当时的购房预售合同的补充条款中，所以他在自家平台上搭建是“有理的”。

金桂苑小区居委会工作人员张女士称，她看见过24B室与开发商的合同条款。当时顶楼的房子不好卖，出于这个原因，开发商在销售24层顶楼房子时，给出了一定的“福利”。其实在小区楼顶搭违的并非这一家，共有3处楼顶存在违建，3户业主均称，是以5万元到7万元的价格向开发商“买下”了顶楼平台。徐汇区人民政府在上述那份“办结答复”中也提及“经城管现场查看，经业主提供的合同显示，此平台属于业主所有”。

采访中，新民晚报“新民帮侬忙”记者看到了24B室的一页合同，其中手写条款约定乙方对平台“具有永久使用权”。

合同规定

不得搭违

3户顶楼业主与开发商的合同是否有效，成了争议的焦点。小区业委会质疑：开发商可以出售楼顶的使用权吗？业主签了协议就可以自由使用楼顶平台吗？显然是“不”。

业委会主任马先生认为，顶楼的楼面使用权应当属于整幢楼业主共有，开发商无权将其转让给某一业主。这种出让行为，不仅侵害了其他业主对公用平台的使用权，也妨碍了物业服务公司对部分公用设施的养护、维修等。开发商是此事的“主要过错方”。

对此，小区居民表达了相同看法，平台上的搭建是私自搭建，不在24B室的房屋产权登记范围内，属于违建，应予拆除。居民们讲，如果仔细阅读4号楼24B室的合同，其实对方已自证“违约”。合同中写明，“乙方不得单独对平台和平台上的小间出售及出租”“乙方不得在允许范围之外搭建筑物”。“显然，就算你拥有使用权，也是不能搭建违法建筑的。”

而居委会相关负责人则回应，24B业主是1999年一手房购入的，并无转售。开发商的做法在现在来看肯定涉嫌违法了，但当时是否违规存在争议。康健街道拆违办也回称，楼顶搭建物的性质毫无疑问就是“违法建筑”，但以前缺少明确的法规和执法部门处置。

岿然不动

改造受阻

居民们对此事“紧盯不放”，是出于对漏水问题的普遍担忧。小区1997年交房，这许多来不断爆发漏水事件，零星的补漏工程一直在做，为此外墙也成了大花脸。就拿4号楼违建楼下的23C室来说，漏到“墙上都在滴水”。业委会透露，由于与漏水相关的维修项多，导致多幢居民楼的维修基金已经见底。

这一次政府出资对金桂苑实施整体改造，让居民们“看到了希望”，然而楼顶违法建筑的存在，让人忧心忡忡：这次楼顶的工程，是把原有的防水层、隔热层全部铲掉，重新做新的。违建岿然不动占着地方，顶楼的防水工程就不能全覆盖，效果将大打折扣。“连脚手架都不太好搭。”

新民晚报“新民帮侬忙”记者在走访中发现，5号楼楼顶已经开始施工，但2处违建仍“纹丝未动”。

障碍重重

如何整治

对于金桂苑小区的“拆违难”，康健街道拆违办工作人员回复，4号楼的违建之所以一直没有拆除，是因为该室业主十多年来一直在国外，执法过程中的所有文书均无法送达，一时无法采取实质性措施。新民晚报“新民帮侬忙”记者询问，该处房屋现由房主亲友代为出租，有亲友有租客，难道也无法联系吗？但得到的答复还是“找不到人”。

虹漕南路99弄金桂苑

新民晚报“新民帮侬忙”记者查询到，2009年施行的《上海市拆除违法建筑若干规定》明确：拆违实施部门应当依法将责令限期拆除决定送达当事人，并予以公告。当事人难以确定或者难以送达的，可以采用通告形式，告示期限自通告发布之日起不少于十日。

对此，拆违办则表示，目前24B室房主的身份信息（姓名、身份证号码、手机号码等）不能确定，“搭违的主体不能确认，拆违的第一步就卡了壳。”虽然规定可采取“通告形式”，但房主人在国外，无法确保本人能够看到，所以不能发通告。

“我们要走法定程序，但遇到了很大的阻碍。目前只能确认这是个违法建筑，但什么时候搭的、谁搭的，基本事实认定存在问题，无法形成证据链。”拆违办坚持：要将法律程序继续走下去，还是要想办法与房屋的业主取得联系。

根据拆违的一般流程，执法部门接到举报后，要现场查看，查询产权资料，然后约谈当事人，责令整改拆除，二次约谈和通告仍未拆除，可进入法院判决和强制拆除阶段。而拆违办担心，最基本的违建情况“含糊”，法院不会立案。

最后，拆违办反馈：只要是违建，按程序都是应该拆除的。目前这3户已限制交易，限制户籍入户。

截至发稿时，存有违建的几户居民均同意“配合施工”。但对于“拆违”，他们则坚称：不会主动拆除，除非有法律判定文书。

违法建筑到底如何整治？小区改造到底何去何从？“新民帮侬忙”将继续关注。

帮侬忙工作室

策划 | 钱俊毅

文字 | 陈浩

图片 | 陈浩

编辑 | 钱俊毅 姚储杰 徐大伟

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