卖资产、美元债大跌，物流地产龙头普洛斯债务承压

在备受投资者青睐的物流地产领域，近日也传来不太乐观的消息。

物流地产巨头普洛斯近期不仅经历了其美元债跌至历史低点、遭到多家机构下调评级，还宣布要出售在中国的资产以削减债务水平，一时间引发市场关注。

据了解，普洛斯中国早在5月初的电话会议中就表示，公司与某投资者就出售部分中国资产已经签订了谅解备忘录，目前正在进行尽职调查的阶段。

相关交易目标将在今年完成，所得款项是用于降低杠杆率，并为债券回购提供资金。

据界面新闻了解，普洛斯要出售的资产是三个分别位于山东青岛、广东鹤山和重庆的物流园，总建筑面积约45.6万平方米，交易对象是中金普洛斯REIT。

据此前中金普洛斯REIT发布的募资信息显示，计划收购的三个项目在2022年1-12月平均出租率为86.33%，拥有24个市场化租户，租户行业主要为运输业、商业和专业服务业，无关联租户，合同租金及管理费平均约25.80元/月/平方米，估值合计15.72亿元，平均估值单价3481元/平方米。

今年5月19日，中金普洛斯REIT宣布，该基金的扩募将向特定对象发售，拟发售金额不高于18.53亿元（含）且不低于18.21亿元（含）。扩募募集资金在支付必要费用后，将全部用于新购入基础设施项目。

这三个项目中，普洛斯位于青岛前湾保税港区的物流园产证建筑面积约12.07万平方米，广东鹤山普洛斯物流园建筑面积为12.13万平方米；另一处位于重庆的巴南区物流园，面积是三处资产中最大的一个，达到20.95万平方。

业内人士认为，普洛斯所出售的这三处仓储物流资产分布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射范围广阔，底层资产稳定运营能力较强，属于优质资产。

对此，中金基金也表示，中金普洛斯REIT本次通过扩募再次置入资产，将推动盘活存量资产。扩募完成后，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区可租赁面积达到约116万平方米。

“本次扩募拟新购入的3处仓储物流园区，是对基金已持有基础设施资产覆盖区域的补充，有利于分散资产组合地域风险，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏表示。

但向来看好中国市场的普洛斯如今愿意“忍痛割爱”，与绝大多数企业无异，都是为了缓解债务压力保证公司流动性。

据界面新闻查询，目前普洛斯中国共有2笔债券，最近的一笔人民币公募债将在今年7月23日到期，规模为20亿元，利率为3.9%；另一笔将于明年3月18日到期，余额15亿元，利率4.4%。

大部分收入来自中国的普洛斯，受去年整体经济大环境影响，其营收、利润状况也不及预期，均出现了下滑。

据普洛斯中国2022年债券报告显示，去年公司实现营业收入12.05亿美元，同比下滑4.29%；净利润14.47亿美元，同比下滑 23.3%；归属于母公司股东的净利润为12.9亿美元，同比下滑8.83%。

其中工业物流基础设施的租金是普洛斯中国收入的大头，去年为8.51亿美元，同比减少15.83%，占营业收入的比重为70.61%。

截至2022年末，普洛斯中国负债总计182.04亿美元，归属于母公司所有者权益合计141.14亿美元；总资产为267.28亿美元。

在总负债中，有息金融负债部分的总额为102亿美元，较2021年增长20.33%，其中一年内到期的债务总额为24.72亿美元。

去年，普洛斯就已经感受到来自市场的压力，并且开始了加快资产出售进程。2022年普洛斯中国处置子公司的收益达到12.3亿美元，相比2021年的5.53亿美元翻了一番有余。

去年11月，标普就已将普洛斯的评级展望从“稳定”下调至“负面”，同时确认其长期发行人信用评级和发行评级为“BBB-”；确认普洛斯永续票据的长期发行评级为“BB”。

这一负面展望反映出，如果普洛斯无法在2023年底前持续降低非经常性EBITDA的比例至30%以下，标普可能会下调评级。

但今年以来，情况并未出现好转，普洛斯及其子公司普洛斯中国的美元债券跌幅达到27%，在彭博亚洲投资级债券指数中跌幅最大；其中部分债券上周价格甚至跌至35美分附近的历史低点。

5月9日，惠誉评级也宣布将普洛斯的“BBB-”长期外币发行人违约评级列入负面观察名单，此前评级展望为“稳定”。同时，该公司的“BBB-”高级无抵押评级、50亿美元中期票据计划及未偿优先债券评级，以及“BB”次级永续证券也被列入负面观察名单。

惠誉评级的负面观察状态再次反映了普洛斯通过资产货币化推进去杠杆化进程的不确定性。据惠誉估算，其杠杆率已升至12倍，利息覆盖率降至1.5倍，两项指标均超出惠誉的评级敏感性阈值，可能会导致负面评级行动。

此外，还有市场人士分析指出，普洛斯的财务状况高度依赖于投资性房地产估值的大幅增值，实际债务规模持续扩张，偿债压力积聚；且受限资产以投资性房地产为主，资产流动性弱。

数据显示，从其投资性房地产来看，截至2022年底有75.9%的资产已完工，这部分资产前期投入大，但后期回本慢，另外处于待开发或开发中的资产共约33.45亿美元，后期仍要投入大量资金。

截至去年末，普洛斯在中国70个地区市场，投资、开发和管理着450多处物流仓储、制造及研发、数据中心及新能源基础设施。资产管理规模为720亿美元，管理的基础设施资产面积为 5000万平方米。

在园区运营方面，截至去年末，占普洛斯中国资产组合82%以上的园区实现的出租率是88%。这表明在出租运营效率方面，仍有待提高。

普洛斯在国内完工未满一年且出租率未达到90%以上的项目，总计有124万平方米。

整体而言，需要大量的资金以支撑后续运营，同时还面临数十亿债券待兑付，即便是长期受到资本市场热捧的普洛斯，如今也面临“缺钱”的难题。

界面新闻了解到，中金普洛斯REIT的基金份额持有人大会已经通过了收购议案，这也意味着普洛斯中国将能获得一笔资金缓解债务压力。