“高层升值、低层贬值”，老公房加电梯，怎么做才“公平”？

为了方便高龄老人出行，越来越多人开始给老公房加装电梯。

不过，由于不同楼层的业主对加装电梯需求各不相同，高层有刚需、低层不想装，于是在加装电梯的过程中，一些争议时常在低楼层和高楼层业主之间发生，上海市闵行区某小区M栋楼就因楼宇加装电梯一事爆发了矛盾。

武汉：老旧小区加装电梯

为了保证加装电梯的顺利进行，M栋三楼至六楼业主联名起诉了底楼业主，要求其停止阻挠加装电梯工程，并为此前造成的停工承担责任。

低层居民阻挠，加装电梯工程中止

2021年，上海市闵行区某小区召开业主大会，经表决，全小区三分之二业主同意了小区内四座楼宇的电梯加装计划，该小区M栋，正是这四座楼宇之一。

对于M栋的其他11户业主来说，这是盼望已久的好事，对于加装电梯，他们满心期待。然而，对于M栋底楼的两户业主来说，此事无疑是天降麻烦，从始至终，他们坚决反对为楼栋加装电梯的计划。

然而，由于同意加装电梯的人数已经达到合法比例，即使底楼业主反对，M栋的加装电梯事宜，仍按照流程推进了。M栋形成了加装电梯自治小组。同意进行电梯加装的11户居民，与施工单位签订了加装电梯合同。相关单位对加装电梯进行了审核，并进行了公示。M栋加装电梯一事，似乎已成定局。

然而，就在勘探公司进驻小区勘探之时，该小区数名业主，在现场表达了对加装电梯的反对意见。相关勘探作业被迫中止。

M栋的其他业主认为，该栋底楼两户业主，或以出现在现场、或以其他形式表达反对等方式，阻碍了加装电梯工程的顺利进行，遂向法院提起相邻权纠纷诉讼，诉请法院判令M栋底楼两户业主停止阻挠加装电梯行为，同时赔偿其他业主因加装电梯工期延误而造成的经济损失8000余元。

合肥：老小区加装电梯 方便老人出行

底楼业主：表达反对是合法权益

本案中的被告——M栋底楼的两户业主，对于其他业主的指控，另有看法。

底楼业主认为，表达自己对加装电梯的反对，是其合法权益。目前，小区内确实未对加装电梯形成一致意见，其他业主也未和底楼业主之间达成补偿协议，施工本就不应推进。更何况，在勘探当日，M栋的两户底楼业主，要么不在现场，要么仅在现场口头表达了反对，并无暴力阻碍施工的情形，钻机勘探作业被迫中止一事，与M栋底楼两户业主无关。

此外，M栋底楼业主认为，在为M栋加装电梯一事上，尚存在许多争议。其一，底楼业主认为，同意加梯的业主并未达到法定比例。其二，其他楼层业主无法证明加装电梯不会对楼宇造成结构性损伤。其三，该栋楼内居住的大多是80后年轻人，楼宇居民对电梯需求较低，加装电梯不存在必要性。

综上，M栋底楼业主认为，对于底层业主而言，加装电梯只会带来噪音，降低房屋的安全性，影响底楼的采光、通风和房屋价值等，对于底楼业主而言，有违公平原则，他们有权利表达反对。

2023年4月18日，北京西城区里仁东街5号楼加装电梯竣工

法院：底楼业主需停止阻挠行为

经审理，本案一审法院查明，M栋楼除了底楼的两户业主外，其余11户业主均签订了加装电梯项目协议书，M栋所属小区此前已就加装电梯一事召开业主大会，小区三分之二业主同意了该小区内4栋楼宇的加装电梯计划。同意加装电梯户数符合法定比例。

一审法院认为，为多层住宅增设电梯，系政府为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。电梯安装或许会给底楼住户的采光造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，底楼住户应当给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。因此，判令底楼业主停止对加装电梯工程的阻挠行为。

同时，尽管其他楼层业主主张底楼业主为停工赔偿损失，但其他楼层业主并无证据证明实际经济损失已产生，因此对要求底楼业主为停工赔偿损失这一诉讼请求，一审法院予以驳回。

本案一审宣判后，M栋底楼业主和其他楼层业主均不服判决结果，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经审理，上海市第一中级人民法院认为，M栋楼加装电梯流程合法合规，底楼业主所主张的“加装电梯不具备必要性”这一观点，无事实依据，法院不予采信。上海一中院对双方上诉给予驳回，本案二审维持了原判。

老楼加装电梯，怎样补偿低层业主利益？

对于没有电梯的老房子，住在中高层、每天爬上爬下，确实是件恼人的事。尤其里面的住户还有很多是老年人，加装电梯能够为他们提供极大的便利。

2023年4月24日，无障碍环境建设法草案二次审议稿提请十四届全国人大常委会第二次会议审议。草案规定，国家支持既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人等提供便利。县级以上人民政府及其有关部门应当采取措施创造条件，推动既有住宅加装电梯或者其他无障碍设施。

据相关数据显示，截至2022年12月，全国共计实现加装电梯6.1万部。但经业内专业机构测算，2022年中国旧楼加装电梯实际需求达到约350万部。

既然存在巨大的加装需求，又有政策的支持，为何“加装电梯”进展缓慢？杭州职业技术学院电梯工程技术专业负责人金新锋教授告诉媒体，一方面是费用问题，虽然有政府资金补充，但业主所承担的部分费用还是很高。“除了前期安装费用，还有后续的运行和维护支出。”

另一方面则是业主矛盾问题，低层楼主没有加装电梯的需求，可以协商不承担费用，“但（可能）会因采光、噪音、存有安全隐患等问题拒绝加装电梯。”

上海老公房安装的电梯

记者梳理发现，各地业主因加装电梯诉诸公堂的案例并不少见。从中国裁判文书网上的多份判决书中可以发现，不同意安装电梯的业主多是认为安装电梯的行为侵犯了其通风、采光、通行或隐私等权利，对其生活造成了很大负面影响，所以要求停止施工、恢复原状、赔偿损失或支付一定的经济赔偿等。

“一般这类案件纠纷，多是业主们表决同意后（包括低层业主）因施工过程中影响采光等问题，导致低层业主不配合引起的。”浙江合创律师事务所律师俞建伟表示，法院一般是从维护多数业主的利益角度进行判决。当然，如果有业主在《既有住宅室外加装电梯代建安装合同》公示期间表示不同意安装电梯，法院也会从保障低层业主权利的角度进行判决。

“总体而言，在老旧小区既有住宅上加装电梯明显是利大于弊，而且能使得多数业主受益，符合社会的整体利益。”俞建伟建议，应提前征求意见并建立协商机制，所在社区居民委员会、业主委员会等组织应引导相关业主在申请加装电梯前进行民主协商。通过搭建沟通平台，引导相关业主通过友好协商、优化方案、适当补偿等途径，妥善解决利益平衡等问题。

建立低层业主利益补偿机制被业内视为关键之举。俞建伟表示，“适当补偿方面，对住一层的业主不要求出资，对住二层的业主不要求出资或只要求出较少比例的费用，在今后电梯运行维护费用分担中，不使用电梯的业主一般也不需要承担维护运行费用，这样比较公平合理。”

杭州西奥电梯现代化更新有限公司副总经理范巨象建议，政府主管部门主要是各市、区房管部门或住建部门牵头，应在借鉴其他城市经验及充分调研本地加装电梯费用分摊实践经验基础上，尽快制定出台既有住宅加装电梯费用分摊的推荐或参考标准，让希望加装电梯的业主有基本的心理预期。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海谈到，法律规定不明，物业公司和开发商责任不清，产品质量缺乏配套标准设施也是阻碍加装电梯工作推进的重要原因。

俞建伟也认为，当前需要通过立法或地方出台规范性文件支持，加速推进加装电梯工作。他建议，由国务院出台相应的行政法规。如果暂时有难度，可以由具有立法权的省或市人大制定地方性法规或地方政府制定规章，规范经费、申请与审批、安装与维护、法律责任等相关问题，积累经验。

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来源：央视网微信公众号

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