不准降房价，只许降中介费，稳得住吗？

这几天有两个跟房地产有关的新闻，同时上了热搜，挺有意思。

一个是昨天住房和城乡建设部、市场监管总局联合要求降中介费；

另一个是前几天，昆山住建局处罚两家7折卖房的房企，责令整改。

这俩政策放一起，颇有端着两碗水走钢丝的意味。

先说第一个，昨天两部门一起发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》里面，对于房产经济业务提了几条规范意见，其中最重要的就是合理确定经纪服务费。

意见里面鼓励按照房屋总价分档支付中介费，总价越高中介费越低。

一套房200万和1000万，价格差了5倍，中介卖这两种房子的工作量肯定没有5倍的区别，不过按照现在的体系，中介费就是差了5倍。

之所以以前没“意见”，我觉得是两个原因：

房地产太赚钱了，过去十几年，大部分时间都处于卖方市场，买房人的议价权很低，上车以后都是赚的，中介费交了也就交了；以前房子没这么贵啊，2015年的时候，广州住宅均价才1.7万，现在都3万多，总价便宜，中介也差不了多少，矛盾不突出；

现在房子成交不景气，趁机补补漏洞，能起到规范市场的作用，毕竟二手房交易已经逐渐占主导。

至少在广州，有一些中介平台按照房屋总价收中介费，已经活了很多年，并没有亏损关门。

市场竞争会倒逼其他中介降本增效。昨天美股贝壳的股价，已经先跌为敬，反应了市场预期。

如果说鼓励降低中介费，是高层的政策指导，那昆山制止房价下跌，就绝对是屁股决定脑袋。

五一期间，昆山两个楼盘开启降价，而且是国内某两个头部开发商，直接打7折。

买房的人还没炸锅，住建局先炸锅了，马上下令停止网签，责令整改。

有一说一，按照国内要求，网签价只能在备案价上下浮动，差太多确实不合规。但之前房价涨，茶水费几十万的时候，没见住建局多积极。

其实这也是屁股决定脑袋，房价涨的时候，受损的只有没买房的人，这些人不是具体的群体，不会聚在一起闹腾，最多网上发发牢骚。

但是房价跌的时候，楼盘业主会真的聚众闹事。这种时候，维稳最重要。

还有一点很重要，现在有能力降价出货的房企，已经算优质企业。政策要保护没能力降价的房企，避免崩盘。

举个例子：

1.你准备摆摊卖烤肠，20块本金贷款180，进淀粉肠花费200块，经过加热，烤肠能卖300块，约定一年利息30块钱。这300块钱的货就是抵押品。

2.按道理，这些货一年卖完，能卖300块钱，扣掉利息你赚70块；

3.现在一年卖不完了，第二年利息30，第二年卖完，只能赚40；

4.出货快的企业，还剩100块尾货，准备打7折，再扣30，还能赚10块；

5.现在问题来了，还有卖的慢的企业，假设一分没卖掉，现在利息已经出了60，如果市面上货物打7折，自己的货就只值210块，银行不干了，要补充担保，企业会资不抵债。

这个市场太冷了，打折甩卖的几套房子，足够压垮其他房子估值，然后引发银行要求房产企业补充担保。也会带崩市场成交价，让其他房企卖不出去。

二手房随便降价，反正分散在个人手里，但在企业手里的房子，是不可能大规模降价的。

环沪的昆山如此，环京如此，环深也是如此。多少年前的惠州大亚湾就卖到一万多，现在二手房五六千也没人要，啥时候买，啥时候砸手里。

惠州现在临深二手房都不让商贷，只有新房能贷款，因为新房根本卖不动，只能骚操作限制二手房。

除了昆山，今年早些时候深圳也打击了新房降价。

至于效果如何，我觉得还是得看市场需求。起码惠州如此呵护房价，但打对折的二手房，已经说明一切。

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